От фундамента до крыши

Многие застройщики недооценивают значение сметы. Им кажется, что это такое простое дело. Ну, немного ошибешься, так всегда стройка обходится дороже, чем первоначально рассчитываешь. Между тем неправильно составленная смета несет в себе немало угроз.

Прежде всего, она дает неправильную установку при выборе подрядчика. Вы прикинули на глазок, посидели, сами подсчитали, подключили друзей и знакомых, которые хоть чуть-чуть соображают в строительстве. И, исходя из этих представлений, начинаете искать подрядчика. Вас настораживает, если он называет суммы значительно дороже, чем те, на которые вы внутренне уже сориентированы. И здесь можно совершить роковую ошибку, выбрав строителей, которые своими речами ласкают ваш слух. Почему наши застройщики, то есть мы с вами, совершаем кучу ошибок при строительстве своего дома?

И одна из них — желание сэкономить, пригласив непрофессионалов. На Руси для народа веками строили сезонные «бродячие» бригады, ставили традиционные русские избы, и все вроде бы было нормально. Но, во-первых, за те десятилетия, когда у нас в стране было почти прекращено индивидуальное строительство, мастерство у народных строителей порастерялось, во-вторых, современный дом — это все-таки уже не изба, в практику вошли новые технологии, материалы, и надо знать, как с ними работать.

В других странах мира тоже есть теневой рынок строительных услуг. Он составляет 5-7% в таких странах, как США, Германия, Франция, у нас же он достигает 45-55%. И возглавляют, как правило, эти дикие бригады люди, не обремененные строительным образованием. Они, конечно, поднаторели в терминологии, что-то знают, но получить от них нормальную смету нереально.

— Я занимаюсь составлением смет профессионально уже много лет, — говорит руководитель одной из московских строительных компаний Сергей Зиновьев. — Когда мы начинали свой строительный бизнес, у нас сметы составляли прорабы, и я заметил, что чуть ли не 50% видов работ они в смету не включают. Начал вникать и понял, что составление сметы — дело очень серьезное и ответственное, в нем надо разбираться. Если речь идет о крупных стройках, в них работают профессиональные сметчики, они пользуются всевозможными справочниками, опираются на государственные расценки. В частном строительстве действуют другие законы, цены формирует рынок, они постоянно меняются. Я начал разрабатывать компьютерную программу в помощь сметчику и только за полгода сумел ее составить, потом еще почти два года ее шлифовал и до сих пор в нее постоянно вношу коррективы, поскольку ситуация на рынке постоянно меняется. Но зато я на начальном этапе могу уже, просчитав проект, точно сказать, сколько чего надо, сколько предстоит заплатить за стройматериалы, за труд строителей. Такая четкая смета, кстати, поможет вам свести до минимума попытки строителей увести материалы на сторону. Если же вы четко не представляете, сколько и чего надо, они вам так и будут диктовать — хозяин, надо еще то-то и то-то докупить, а надо ли — вы не разберетесь. Кстати, сметы я составляю бесплатно. Если человек проникается доверием к нашей фирме, он становится нашим заказчиком, а если нет, у нас в архиве остаются расчеты, которые могут позднее пригодиться. Обычно же смета в зависимости от сложности проекта стоит в среднем от 7 до 15 тысяч рублей.

Так, в смете по общестроительным работам 7 основных разделов — это земляные работы, фундамент (в нем 31 статья расходов), стены, перегородки (23), перекрытия (23), проемы (20), кровля (29), подшивка карнизных свесов, водосток, элементы безопасности кровли (13), дополнительные расходы (9). Последний раздел включает вынос мусора, разгрузочные работы, аренду бетоновоза, использование генератора и т.д. Всего в смете 502 статьи расходов. Кроме того, еще нужны расчеты по отделочным работам и инженерному оборудованию.

Чтобы избежать конфликтов

— Отсутствие четкой сметы еще и почва для конфликтов со строителями, — считает Сергей Владимирович. — Например, данный вид работ не занесен в смету, а строители требуют оплату. У вас уже голова идет кругом — за что вы им платили один раз, а за что они уже просят заплатить второй раз. С моей сметой так не бывает, у меня в нее снесено каждое движение на каждом этапе.

Как-то ко мне пришел с проектом один потенциальный заказчик и поинтересовался, во сколько ему обойдется строительство дома. Если проект простой, то смету можно составить за один рабочий день, если проект сложный, придется потратить 3-5 дней. Я ему обсчитал проект, получилось около 5 миллионов рублей. Он возмутился:

— Да мне в одной фирме обещали за два миллиона поставить дом.

Начали разбираться. Я ему на фактах доказал, что только стройматериалов ему придется купить на 3,5 миллиона рублей.

Вот так и получается, человек не готов к предстоящим затратам, он ввяжется в строительство, и если у него будет хватать средств, он будет вкладывать и вкладывать, уже толком не понимая, справедливые ли это цены, или его элементарно обкрадывают. Если же у него средств не хватает, то объект остается недостроенным, порой на долгие годы.

Некоторые заказчики на стадии подготовки сметы обращаются сразу в несколько фирм, занимающихся разработкой такой документации, а также в строительные фирмы. Это позволяет им разобраться в ситуации на рынке, найти наиболее выгодные предложения по ценам на стройматериалы.

— Цены сейчас непредсказуемые, расклад огромный, — считает профессиональный сметчик Раиса Форафонова. — Почему так важно все просчитать в самом начале? Нужно определиться, что вам по карману. Те же окна. Можно заказать недорогой пластик, а можно дерево с алюминием, полы можно покрыть линолеумом, а можно дубовым паркетом. Некоторые заказчики даже толком не понимают, зачем нужен качественный проект. Опытный сметчик даже может подсказать просчеты в проекте, например, иногда бывает, что выбранный тип фундамента не рассчитан на нагрузку при данном стеновом материале.

Что касается подходов к определению стоимости работ, еще во времена СССР сложилась такая практика. По госрасценкам определялась стоимость стройматериалов, 10% от них — это стоимость проектных работ, 1-2% — стоимость составления сметы, стоимость строительно-монтажных работ составляла 35-45% от образовавшейся суммы. Этот принцип применяется и сейчас, но уже значительно реже, как правило, на государственных и бюджетных стройках. Сегодняшняя ситуация такова, что стоимость работ строителей завязана со стоимостью стройматериалов и может составлять от 50 до 100% их стоимости, в зависимости от конкретных обстоятельств, сложившейся конъюнктуры рынка на данный момент.

По мнению же Сергея Зиновьева, стоимость труда рабочих диктуется рынком, и она может варьироваться даже в течение одного строительного сезона.

Компьютер вам в помощь

Сергей Владимирович считает, что застройщики, нанимающие для возведения домов непрофессиональные строительные компании, очень сильно рискуют. Сколько случаев, когда такие бригады напортачат и исчезают. Грамотно построенный дом должен простоять минимум 50 лет, а зачастую у хозяев начинаются проблемы уже через два-три года.

Если же вы все-таки решили довериться сезонной бригаде, и смету вам будет разрабатывать ее прораб, то постарайтесь сначала разобраться сами, что это такое. Вам придется почитать специальную литературу, полистать справочники. На помощь приходит интернет. В нем можно найти программу, в которую заносятся данные по проекту, она сама обсчитывает количество материалов, во сколько они обойдутся, сколько придется заплатить строителям и т.д. Эта программа напоминает ту, что разработал Сергей Зиновьев, но она, конечно, не такая точная и подробная, но общее представление о предстоящих расходах дает. Кроме того, в нее можно заложить данные по стеновым материалам, и она, исходя из теплопотерь в будущем доме, выдает рекомендации по устройству инженерного оборудования, какая мощность котла должна быть и т.д.

Внимательно изучите смету, которую вам представят строители. И постарайтесь закупать строительные материалы вместе с ними, расплачивайтесь сами и не выдавайте крупные авансы строителям. При закупке стройматериалов не ограничивайтесь чеками, а просите оформить договора купли-продажи.

Совет — не разбрасывайте чеки, договора и другую документацию. Все тщательно сохраняйте. Вдруг пригодится. Наш журнал в июльском номере прошлого года в одной из статей расписал достоинства террасной доски (декинга) от фирмы «Караон». Она изготавливается из древесно-полимерного композита и должна прекрасно себя вести в условиях повышенной влажности — на террасах, пирсах и т.п. Однако вскоре к нам обратился читатель, у которого эта «вечная доска» рассыпалась через два года. И только благодаря тому, что у него сохранились договора о покупке, ему удалось вернуть потерянные деньги.

Татьяна ШАВИНА

Фото: alam.ru, avtostroi39.ru, baltstroytrans.ru, beelinez.ru

_________________________________

Строительство Братск. Строительные услуги Братск.

Надежные индивидуальные дома Братск

89086640441